立地条件は大切

マンション選びをするときに「立地条件」が決まっていないと、どんなにたくさんの物件を見学しても決められません。なので私はよく「場所・予算・時期をしっかり決めてください」と話しています。
しかし「場所はどこでもよい」という人は少ないでしょう。子供がいれば学校や幼稚園を中心としたエリアになるでしょうし、勤労者であれば勤務地を中心として通勤可能な沿線エリアとなるでしょう。こういった「場所」の条件が明確になって、そしてクリアできなければ仮に予算内だとしても永住は難しいかと思います。
そして「場所」が決まってくれば不動産相場がわかるので、自ずと予算が決まるでしょう。予算に収めるために新築なのか中古なのか？面積は？などといったものも決まってくるはずです。
それだけ「場所」、つまり立地条件選定は不動産探しにとって重要なのです。


大都市圏でのマンションの立地

鉄道の発達した大都市部ですとマンションは「駅近」が好立地とされています。これは多くの勤労者が鉄道を利用して通勤しているからです。
「駅近」は当然ですがそれだけ用地取得が難しいのです。なぜなら比較的まとまって土地を所有する「地主」は、賃貸住宅を建設、もしくは駐車場を造成して「賃貸業」を営んでいるケースが多く、そういった土地は世代交代（一般に言う相続）時くらいしか売りに出ません。しかも大地主であれば一番不便な（または使い勝手の悪い）所から処分してゆくので、「駅近」立地は限られているのが実情です。
しかし物件が全く出ないわけではありません。例えば業績不振により閉鎖された店舗跡や事業所跡など、法人所有の物件は比較的数がでてきます。デベロッパー勤務時代に販売担当した物件も「銀行跡」「商店・スーパーマーケット跡」などは、その地域でも人の集まりやすい立地が多いため販売も比較的好調でした。

「駅近立地」は好リッチ（立地）？

上記のように「駅近」物件は数が限られていますが、すべてが好立地とは限りません。例えばメインバルコニー側に駐車場があって将来建築の可能性を想起させるものや、風俗営業店やパチンコ店などの隣に立つファミリータイプマンションなどはかなりの確率で嫌われる立地条件ですから、購入の際には慎重に検討する必要があるでしょう。
とはいえ「駅近」立地は商業地域であることが多いので、前述の「嫌悪施設」は織り込んでの価格設定や商品企画になっていることが多く、デメリットばかりではありません。例えば当面は住んで生活し、将来は両親と同居、または郊外に住み替えをするつもりで「賃貸にしやすい」立地条件として検討するのも一つです。
私の経験ですが…かつて駅徒歩3分のマンションで、前面道路が「4車線の国道で渋滞名所の近く」・真裏が「ラブホテル」という物件の販売担当を任されました。当然ですが大苦戦しました。広告に地図を掲載していますから、前面が国道である時点で検討物件から外れる人が多いでしょう。しかし「駅近」のメリットを見出して物件を見に来ると真裏が「ラブホテル」なので、さすがに子育て世代はモデルルームも見ずに帰ってしまうようでした。結局なんとか完売しましたが、購入層はほぼすべてが独身か夫婦のみという結果です。つまり可処分所得の多くて、日中は住戸内で過ごす時間の短い属性の人たち、裏を返せば「通勤時間が勿体ないので、時間をお金で買うことのできる」人たちの住むマンションとなったのです。たぶんこういった物件なら「賃貸住宅」で充分勝負できる条件じゃないかな？と思います。

地方都市でのマンションの立地

道路事情の良い地方都市ですと必ずしも「駅近」が好立地とは限りません。むしろ歴史的経緯から鉄道の駅は中心街から離れて作られている街もあるので、「主要部へのクルマでのアクセス便がよい」「ショッピング施設や病院・役所などが徒歩圏で揃う」といった、日々の生活の利便を重視した立地が好まれます。さらにご年配の方は「クルマの運転が億劫だ」「庭の手入れが大変だ」と考えるでしょう。降雪地帯なら雪かきが重労働でしょう。このまま若い世代が出てゆき地域の人口が減ると…商業施設が撤退し生活利便が低下することとなりますし、行政だって人口の多い所に予算を優先して振り分けるためサービスが低下することが予想されます（いわゆる都市部の「限界集落」です）。ゆえに昨今の地方都市部マンション購入者層もいわゆる「一次取得者（初めて住宅を買う人）」から、郊外の大きな家を持て余し気味の50?60歳代の層が多いようです。
ある地方都市での経験ですが…他社物件は高級住宅街に立地し、仕様のグレードも高級志向とされていました。しかし私の担当した物件は街中にあり、大型スーパーも歩いて1分で行けるのですが…キャバクラの多い繁華街に立地していたため、苦戦が予想されていました。しかし蓋を開けると、担当した物件の方が好評でした。お客さんにいろいろ聞いてみると（他社物件の立地する）高級住宅街のようないわゆる「地（じ）ぐらい」の高い場所は古い開発地が多く、住民も排他的でスーパーマーケットのような不特定多数の人が集まる生活利便施設の建設を嫌ったりしていて、住んでみると意外に不便なのだそうです。
まずは現地を確認

新築・中古マンションともそうですが、まずは周辺環境を現地で確認です。周辺の環境（嫌悪施設の有無・前面の建築物建設のリスク・歩道や街路灯の整備状況など）をチェックする必要があります。また昼間と夜間ではクルマや人の通行量・街の雰囲気（例えば…暗い・不安を掻き立てられる）などがガラっと変わりますから、時間帯を変えて見に行くととても参考になります。周囲がちょっとした大きさの道路ならば雨の日も見に行ってみてください。「音」の変化を感じられると思います。

この立地でこの価格

不動産に同じものは2つとしてありません。なので対象の物件の価格はどういった考えで設定されたものかをよく吟味する必要があります。新築マンションの場合なら「土地代（持分から按分）」＋「建物代（昨今の建築コストは坪単価70〜90万円くらい)」＋「販売費用」＋「利益」で検討されています。中古マンションは仲介業者のアドバイスのもと売主が決めている価格です。
適正な価格であれば売れないマンションはありませんので、購入の際には「どういった好（悪）条件を織り込んでの価格なのか」をよく見極めて検討してください。わからなければ販売員（または仲介業者）に「この物件のメリット（またはデメリット）は？」と聞いてみるのも一つの手です。

何だかんだ言っても、決め手はアナログな直感

実に投げ遣りですが、最後の決め手は雰囲気とか直感です。
100人中99人が好立地と言っても、見えないものがが見えてしまうような霊感の強い人には「白装束の人がその隅に見える」なんてこともあるでしょう（笑）
あくまでそこに住んでみたいかどうか「気持ち」のですから…条件比較は数字的なもので考えても、最終決断は自分の感性を信じて下すようにしてください。意外と間違った選択はしないはずですよ。